元宇宙——老牌房企的“春天”

Metaverse元宇宙
2022年7月11日06時

在國家金融和房地產調控下，2021年房地產市場整體并不十分景氣。今年，尤其是5月份以來，隨著風向轉變，市場開始有回暖跡象，但經歷過波折的地產企業已然有了危機意識，轉型似乎成了共識。

地產公司紛紛轉型，方向卻是各有不同，有做實體產業，有接洽AMC借市場和資本紓困，還有企業宣布進軍元宇宙并發行限量數字藏品，方式多種多樣。前兩種并不鮮見，但進軍元宇宙這事兒，卻是讓不少看客駐足不解，有人肯定，也有人認為是炒作。

地產公司進軍元宇宙，是快人一步的前瞻之舉？還是炒作熱點的跟風之作？是制造噱頭還是有真材實料？本文試圖就此進行分析。在撰文前，作者也聯系到頭部房企之一——綠地集團旗下綠地金創科技集團（原綠地金融）有關負責人，深入了解了頭部房企的數字化轉型和元宇宙規劃，以期找到地產公司元宇宙戰略背后的動機和戰略規劃。

當然，本文觀點僅一家之言，歡迎有不同意見的讀者在評論區留言探討，我們期待更多聲音的出現和不同想法的碰撞。此外，本文僅就元宇宙在地產企業數字化轉型過程中的作用進行探討，并不作為各位讀者的投資建議。目前元宇宙市場仍未形成規范秩序，虛擬地產市場也存在過熱現象，投資者需理性謹慎對待。

元宇宙：房企數字化轉型的新模式

地產企業的數字化目前看起來正在加速中，頭部房企動作頻頻，一些新興房地產鏈條上的企業，如自如、貝殼等租賃公寓的興起，更是加速了這一數字化進程。不過，從整體市場和各家進展來看，目前地產企業轉型仍處于初級階段，想依靠數字化轉型實現高位增長依然困難。

當然了，雖然各家都在摸著石頭過河，也未有能夠完全復制的成功之道，卻也讓一些房企思維更加靈活。部分地產企業就在這兩年大火的元宇宙和NFT市場，找到了新的商業模式和轉型方向，綠地集團是其中代表。

下文我們不妨從行業和市場需求這兩個層面，來探討地產企業數字化轉型的必要性，以及為什么會選擇元宇宙作為重要方向。

1.行業層面：存量市場的競爭

數字化轉型在各行各業都不是一件容易的事，地產行業尤甚。

房地產長尾屬性濃厚——業務針對性強，范圍廣，數據采集和清洗處理都比較困難。因此，短期內很難將線下“搬到”線上，需要花費大量時間，且資金和人才需求高。所以，一些咨詢機構認為，基于中小型企業在數字化轉型方面的付費能力和意愿都不強烈，未來的房地產競爭或將是頭部房企的競爭。

既然困難，為何要做？

無他，房地產市場發展到現在，儼然是存量市場的競爭。

根據國家統計局公布的《中國人口普查年鑒-2020》數據顯示，我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米，平均每戶居住面積達到111.18平方米，城市家庭人均居住面積為36.52平方米，其中人均居住面積已達部分發達國家水平。房地產市場進入存量時代已是不爭的事實，而存量市場的競爭也必然更為激烈，對房企要求也更高。

在6月30日經濟觀察報主辦的2022年第19屆藍籌年會上，與會嘉賓認為，城市要邁向新的發展階段，“增量變成存量，開發變成更新”將成為未來趨勢，企業的長期使命應該是“去創造獨特的、稀缺的、差異化的價值”。

數字化就是實現差異化的基礎，將所有非標準化的、個性化的場景“數字化”，才能實現城市的動態更新，這是趨勢，也是未來。當然這是基于廣義的城市發展需求、基于消費者需求，打造差異化也是滿足消費者個性化需求的解決辦法。

圖片來源：艾瑞咨詢

2.市場端：新商業模式的出現是必然

基于存量市場的競爭，在“房住不炒”的總基調下，房企要想從存量市場競爭獲利，向精細化運營轉變似乎是避無可避的選擇。挖掘現有用戶新需求，形成“地產+產品/服務”的新模式，將業務重心由“拿地建房”轉向“大資管”“大運營”，這是新的市場需求，新的需求對應的就是新商業模式。

對于房企來說，基于元宇宙世界的地產運營就是這樣一個新模式、新機會。

房地產經過數年發展，在投資開發經營、設計建造、中介服務、租賃經營、物業管理、空間運營等等環節的商業模式已然成熟，而這些服務在將來成熟的元宇宙世界中也會有所作為。成熟的元宇宙世界，幾乎可以說是現實世界的復刻，但又具備現實世界所不具備的種種優勢，比如房地產開發和設計的更多可能性。

去年8月，The Sandbox開啟《行尸走肉》的土地售賣，第一批12×12的地塊拍出34.6萬美元。如果這塊土地由地產公司獲得，結果會怎樣？

地產公司可以打造《行尸走肉》主題房屋，完美復刻影視劇，這一空間可出售、可租賃，可設計成展覽館方便用戶體驗感受。相較之下，在現實中這樣的場景實現起來就困難得多，熱門影視劇數量龐大，每部都有眾多影迷，如何能都進行模擬仿真和開發？元宇宙世界提供了無限可能。地產建筑師也將有更多機會，純粹基于“藝術”來進行設計。

這不過是元宇宙的一個可能，更別提數字孿生這類前瞻性應用。

關于數字孿生，作為現實的等比例還原，數字孿生技術經過多年發展，已經在航空航天、工業制造等實體產業中有重要應用。其實對于商業地產而言，數字孿生同樣是一個頗具前景的應用。在智慧城市的建設中，居民建筑、辦公大樓、工業園區等的構建往往需要考慮重重因素，施工方在這個過程中通常花費大量預算進行模擬、預測、設計......基于元宇宙和數字孿生技術，開發商能夠減少成本、降低損失、提升效率。

數字孿生（圖片來源：datapred.com）

所以，元宇宙提供的不僅僅是一個虛擬空間，當社交關系、現實空間完全同步到線上，元宇宙有可能成為第二現實空間，除了基本生理需求外，能夠滿足幾乎所有的精神、生活、辦公需求。空間運營、智慧社區、商場會員體系，地產企業的數字化應用前景還有很多。

元宇宙也將成為企業連接用戶的方式，將線下的用戶資源“轉移”至線上，打通線上線下，從而拓寬地產盈利模式、探索更多業務可能、借助資源撬動C端用戶，加速地產企業的數字化轉型。

對于房企來說，進駐元宇宙看起來是一件可為之事。那么，具體來看，企業都有哪些方式來撬動用戶、完成轉變、加速轉型呢？

資料來源：華為地產行業數字化白皮書

撬動C端用戶是重點

今年2月，元宇宙數據和分析公司metametric solutions發布數據報告，顯示今年1月元宇宙房產銷售額超過8500萬美元，預計2022年元宇宙房地產銷售額有望翻倍，達到10億美元左右。根據上觀新聞數據，目前，元宇宙房地產銷售最為火爆的四大平臺——sandbox、decentraland、cryptovoxels 和 somnium，四個平臺上共有268645個面積、位置各異的虛擬土地或虛擬房產在售。

對于投資虛擬地產的個體散戶，不少聲音都傾向于認為其被“割韭菜”，炒作價值遠大于實際價值，投機屬性濃厚。誠然，從目前交易來看投機案例比比皆是，但元宇宙對于企業、品牌方來說，卻非投機產品，反而是撬動C端用戶的抓手。

企業想要的是什么？無疑是用戶。

元宇宙世界里有什么？海量用戶。

我們以綠地集團為例，來看看在元宇宙開發中頗具優勢的房企，能在這個虛擬世界和用戶產生怎樣的化學反應。據筆者了解，綠地正在構建“G-World” 元宇宙商業生態，這一生態將成為連接綠地和綠地用戶的中介。

作為頭部房企，綠地集團的線下場景頗為豐富，近萬個社區、近千個CBD、近200家酒店遍布全球12個國家的70余個城市，此外在國內也擁有近百家進口精品超市G-Super和近十座商貿港。

這些商業、酒旅、生活場景是地產企業數字化轉型的“試驗田”，產生的海量數據則是企業構建自己龐大元宇宙世界的基礎。在這個世界，用戶可以線上享受綠地提供的多種服務，像是線上購物線下寄送、無需往返不同城市就能觀看電影首映或者演唱會、云逛商場等等。

之前我們說線上無法代替線下的親身體驗，但在智能硬件發展快速的現實環境下，利用VR設備和AR等技術真實還原線下場景、實現沉浸式體驗并非不可能。2020年“堡壘之夜”演唱會共有2770萬人在線，這還是基于目前VR設備仍未大規模普及下的數據。

部分用戶對于虛擬世界能夠產生的吸引力有所懷疑，其實這不難理解，游戲限定版皮膚，NFT中動輒上萬美金的無聊猿頭像、3A大作付費玩家，虛擬空間的潛力不證自明，下面幾組數據同樣能夠證明。

根據NPD報告，2020年25歲至34歲的成年人每周花在視頻游戲上的平均時間約為15個小時；35歲至44歲的玩家每周游戲時長為16小時，同比增長37%；45至54歲玩家每周游戲平均時長為14小時，同比增長59%。

QuestMobile數據顯示，2021年6月，手游MAU達5.48億，月人均使用時長超過20小時，接近50%付費用戶年齡在30歲以內，24歲以下用戶接近三成。

若元宇宙準入門檻跟手游一樣低，且場景豐富、玩法多樣、能滿足多樣需求，用戶會少嗎？

2010年后出生的群體被稱為“Alpha世代”，作為第三代完全數字化的原住民，這代人有截然不同的消費觀。從房企的角度來看，這部分用戶有足夠的付費意愿和潛力，是未來消費的主力軍，房企構建的龐大元宇宙世界，能夠成為撬動這部分群體的重要抓手。

不僅是虛擬世界的沉浸式體驗，地產公司基于既往商業地產的運作經驗，還可以提供更多更為獨特的玩法。出售地塊是一種，通過構建商圈密集、用戶流量大的中心地段，形成元宇宙世界中的CBD，再通過租賃、質押、廣告和開發等等方式來跟入駐的品牌方合作，以獲利。當然也可以出售給用戶，用戶再將其轉售給企業，用來開發商店、陳列室、游樂場、展覽中心等等。

在購買虛擬地產后，這塊地皮的所有者在線上處理權利之外，地產公司還可以給予其線下權益，在給用戶帶來身份認同之外也能夠有實物獎勵，作為被動收入。

目前元宇宙主要的開發商包括Decentraland、The Sandbox等Web3公司，還未有地產企業構建自己的元宇宙世界，綠地集團可以說是首個。要說地產企業開發的元宇宙世界有哪里不同，大概是科技公司的元宇宙世界無法讓虛擬土地在現實世界中使用，但地產企業說不準。

房企手上積累的海量用戶數據和地產數據，是開發元宇宙最好的資源和資本，這是很多初創型科技公司所不具備的。元宇宙有望成為地產企業數字化轉型、撬動C端用戶的新可能，我們也似乎無法否認這樣的可能。

而對于地產公司來說，元宇宙空間的開發又能夠將數據的收集、處理、分析拉到線上，從而加速企業數字化轉型的效率。

當然這是機遇也是挑戰，挑戰在于如何豐富生態，如何提供足夠有吸引力的玩法，如何在硬件和技術方面提供充足保障。

綠地集團的做法算是比較有代表性：在尋求業務的轉變外，也在利用自身的資金優勢投資更有潛力的企業，比如投資一批文化娛樂、數字科技企業，包括36氪、東方明珠、競界電競等內容端口，以豐富未來元宇宙生態；技術支持也不能少，綠地投資了螞蟻金服、寒武紀、深蘭科技、瑞為技術、易漣信息，以期在技術方面為其元宇宙世界提供支持。

一方面獲得投資回報，一方面拓展自身產業鏈，此外為構建元宇宙提供足夠的技術和硬件支持，這是件一舉多得的事情。

元宇宙世界地產動態一覽

雖然說綠地集團進軍元宇宙在房企中并不常見，但元宇宙世界的地產動態卻是不少。

去年11月，從事投資和開發虛擬房地產及其他數字資產的公司——Republic Realm，以430萬美元（約2739萬人民幣）的價格在虛擬游戲平臺Sandbox上購買了一塊虛擬土地，創下了“元宇宙”房地產交易價格的紀錄。

英偉達發布了Omniverse（全能宇宙）平臺，可以通過高度逼真的物理模擬引擎以及高性能渲染能力，將現實工業環境復制到元宇宙中。寶馬就利用這個平臺搭建了一比一還原真實工廠的數字孿生場景，以便全球的寶馬工程師都能夠直接在這個虛擬工廠中一同參與產品開發。

去年12月，香港地產企業新世界發展集團CEO鄭志剛，個人投資了元宇宙虛擬世界游戲《The Sandbox》，并斥資500萬美元（約3200萬元人民幣）買下了The Sandbox中最大的數字地塊之一。他計劃于這塊虛擬土地上展示10家特色公司，囊括診斷及基因檢測、物流、科技配件等企業，探索不同的商業模式。

同樣是去年12月末，以地產為主的大中華國際集團在深圳大中華國際展覽廣場G層舉辦了“元宇宙潮流IP藝術展”，并在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示正在探索元宇宙與現實地產的新商業形態。

無論是上述科技公司、房企，還是普華永道這類咨詢機構，Adidas這些國際服飾品牌，爭奪元宇宙世界的虛擬房產已然成為熱潮。

根據艾瑞咨詢報告，2021年中國房地產數字化市場規模約100億元，同比增長7.2%；預計到2024年該市場規模將增至116億元，2021-2024年期間復合增長率為4.9%。

僅就地產交易而言，根據海外研究機構brandessence market research報告，預計2022到2028年，元宇宙房地產市場規模將以每年31%的年復合增長率增長。

圖片來源：艾瑞咨詢

究竟是泡沫還是未來，我們似乎要留給時間來驗證，但不管未來如何，地產企業已經不滿足于現狀，大膽開啟了探索之路。

如果房企數字化轉型，元宇宙成為敲門磚，那么NFT就是入場券。目前，已經有地產公司在跨界推出NFT，并將之視為布局未來、解鎖更多可能性的新鑰匙，綠地是其中之一。

4月29日，綠地集團宣布購入BAYC#8302，并將其設為綠地集團的NFT形象。據媒體報道，綠地集團以140ETH的價格購入，按當天的價格計算大約為人民幣200萬元。在綠地集團成立30周年，綠地購入這枚NFT，作為綠地二次創業的起點。

在購入后，綠地利用這一IP開發出更多衍生的數字藏品，并于旗下“綠地G優”APP出售，據筆者了解，該APP也是未來綠地集團元宇宙世界的入口，而推出的30周年紀念數字藏品將成為用戶進入該元宇宙世界獨一無二的身份憑證，也是用戶的數字資產，在綠地“G-World” 元宇宙商業生態建構完成后，該數字藏品還將有額外空投等一系列福利。

作為綠地數字化轉型的重要載體，30周年系列數字藏品的發售似乎寓意著這家老牌房企轉型之路的開始。